Zulässigkeit eines Kündigungsverzicht
Befristete Mietverhältnisse sind nach der Mietrechtsreform 2002 nur noch in eng umgrenzten Ausnahmen möglich. Der „normale“ befristete Mietvertrag über Wohnraum wurde abgeschafft.
Die Praxis hat hierauf mit der Konstruktion des „Kündigungsverzichts“ reagiert: Im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages wird vereinbart, dass Mieter oder Vermieter oder beide für einen bestimmten Zeitraum, z.B. 2 oder 4 Jahre auf das Recht der Kündigung verzichten.
Zunächst war umstritten, ob eine solche Vereinbarung überhaupt zulässig ist oder ob sie nicht schon deshalb verboten ist, weil damit die Abschaffung des befristeten Mietverhältnisses durch den Gesetzgeber unterlaufen wird.
Der BGH hat in den letzten Jahren schon mehrfach signalisiert, dass er grundsätzlich eine solche Kündigungsverzichtsvereinbarung für zulässig hält.
Im Urteil vom 08.12.2010 (Az: VIII ZR 86/10) haben die Richter des Bundesgerichthofes nochmals zusammengestellt, wann ein Kündigungsverzicht – auch im Rahmen von vorformulierten Verträgen – wirksam ist:
- Es müssen beide Vertragsparteien auf das Recht der Kündigung verzichten
- Der Verzicht muss einen gleichlautenden Zeitraum umfassen
- Keine Seite darf länger als 4 Jahre an dem Mietvertrag festgehalten werden
- Dies Frist beginnt mit Abschluss des Mietvertrages zu laufen.
Damit stehen nunmehr die wesentlichen Eckpunkte fest. Alles, was in einem allgemeinen vorformulierten Mietvertrag steht und gegen einen der vier o.g. Punkte verstößt, ist unzulässig.
Verfasser: Rechtsanwalt Peter Ewald
RA Peter Ewald ist Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Kuhn, Maistr. 12, 80337 München
