Konkrete Abrechnung der Betriebskosten bei Mieterhöhung nach Mietspiegel
Betriebskosten müssen bei Mieterhöhung mit Mietspiegel konkret abgerechnet werden.
Das Problem
Wird die erhöhte Miete aus der Nettomiete berechnet (wie dies z.B. bei Mietspiegeln der Fall ist), so müssen zur Berechnung der Bruttokaltmiete auch noch die Betriebskosten hinzugezählt werden. Im Rahmen von Mieterhöhungen ist die gesamte künftig zu bezahlende Miete zu berechnen.
Sofern die Miete als Bruttokaltmiete vereinbart ist, stellt sich die Frage, wie die Betriebskosten konkret berechnet werden.
Die Konstellation
Will ein Vermieter in München die Miete erhöhen, wird er regelmäßig auf den Mietspiegel zurückgreifen. Die Berechnung des Mietspiegels beruht hierbei auf einer Nettomiete.
Zwar sieht der Mietspiegel in Tabelle 1 die Kalkulation von nicht umgelegten Betriebskosten vor, um eine vergleichsweise Berechnung auch für Inklusive-Mieten zu ermöglichen.
Allerdings ist dies nicht anwendbar für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer Bruttokaltmiete.
Wenn der Mietspiegel Nettokaltmieten enthält, die Miete selber aber als Bruttokaltmiete vereinbart ist, sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die tatsächlich auf die Wohnung angefallenen Betriebskosten anzulegen.
Nicht möglich ist es daher, die Durchschnittswerte des Mietspiegels betreffend der Betriebskosten auf die neu berechnete Nettomiete aufzuschlagen. Vielmehr muss im Rahmen einer (fiktiven) Betriebskostenabrechnung dargelegt werden, welcher tatsächliche konkrete Mietanteil anfällt.
Wird dies unterlassen ist die Mieterhöhung jedenfalls in Höhe der Betriebskosten unbegründet.
Verfasser: RA Peter Ewald
RA Peter Ewald ist Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Böhm, Maistr. 12, 80337 München
