Immobilienrecht
Hinweise an Wohnungs- und WEG-Verwalter
Neue Erlaubnispflicht ab 01.08.2018
Übergangsregelung für vorher bereits tätige Verwalter bis 01.03.2019
1 Neue gesetzliche Erlaubnispflicht
Gewerbliche Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften oder von Mietwohnungen bedürfen seit dem 01. August 2018 einer Erlaubnis nach § 34c (1) Satz 1 Nr. 4 der Gewerbeordnung.
Wer bereits vor dem 01. August 2018 als Wohnungs- oder WEG-Verwalter tätig war, kann die Erlaubnis noch bis zum 01.03.2019 einholen.
Die Erlaubnis nach § 34c GewO ersetzt nicht die Gewerbeanmeldung nach § 14 (1) GewO. Diese muss weiterhin und zusätzlich vorgenommen werden. Insbesondere bei einem Umzug des Betriebs sollte man daran denken.
2. Was ist ansonsten neu?
Der Gesetzgeber hat eine Fortbildungspflicht eingeführt, und zwar für den Gewerbetreibenden und alle unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkenden Beschäftigten – im Ergebnis also auch für die im Verwaltungsbereich tätigen Mitarbeiter.
Innerhalb von 3 Jahren müssen Fortbildungsveranstaltungen absolviert werden mit einem Mindestzeitumfang von 20 Stunden. Die notwendigen bzw. anerkannten Inhalte solcher Maßnahmen sind in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt.
Diese Verpflichtung wird nicht unmittelbar kontrolliert, der Erlaubnisnehmer ist jedoch verpflichtet, die getätigten Fortbildungen zu veröffentlichen und auf Anfrage der Behörde oder eines Verbrauchers nachzuweisen.
3. Wer ist für die Erlaubniserteilung zuständig?
Zuständig in München und Oberbayern ist die IHK. Auf deren Website finden Sie die entsprechenden Formulare, eine Checkliste und alle weiteren Informationen.
Unter bestimmten Umständen kann der Antrag online gestellt werden.
4. Welche Erlaubnisvorbehalte gelten und welche Unterlagen benötige ich in der Regel?
Ein Verwalter muss seine Zuverlässigkeit nachweisen, insbesondere geordnete Vermögensverhältnisse und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung.
Dazu muss er in der Regel mit dem Antrag folgende Unterlagen vorlegen bzw. deren Übersendung an die zuständige Behörde veranlassen:
- einen aktuellen Bundeszentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)
- einen aktuellen Gewerbezentralregisterauszug (zu übermitteln von der Behörde direkt an die IHK)
- eine aktuelle Auskunft des zuständigen Insolvenzgerichts
- den Nachweis einer Haftpflichtversicherung, die den Anforderungen der §§ 34c (2) Nr. 3 GewO und 15, 15a MaBV
5. Was kostet das Antragsverfahren?
Für das Verfahren zur Erteilung der Erlaubnis fällt in München und Oberbayern bei der IHK eine Gebühr von 250,– Euro an.
Für die Registerauszüge und –auskünfte fallen ggf. gesondert Gebühren an.
Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Stand: 02.11.2018
Reservierungsgebühr Makler
Für den Fall, dass Sie beabsichtigen eine Immobilie zu erwerben oder bereits mit dem Thema (negativ) in Berührung gekommen sind, möchten wir zu der in der Praxis häufig anzutreffenden „Reservierungsgebühr“ informieren.
Die Ausgangssituation ist für einen Kaufinterssenten an einer Immobilie immer wieder gleich: Sobald Sie gegenüber dem Makler/ der Maklerin ein ernsthaftes Interesse am Erwerb einer bestimmten Immobilie erkennen lassen, wird Ihnen regelmäßig mitgeteilt werden, dass es selbstverständlich noch andere Interessenten gibt. Daher könne nicht garantiert werden, dass das Objekt noch längere Zeit zum Verkauf angeboten werden wird.
Allerdings bestünde die Möglichkeit, gegen die Leistung einer „Reservierungsgebühr“ auf eine Veräußerung an einen anderen Kaufinteressenten für eine gewisse Zeit zu verzichten. Ob andere Kaufinteressenten vorhanden sind oder nicht, ist tatsächlich nicht nachprüfbar. Da aber die Entscheidung für den Erwerb einer Immobilie Überlegungszeit erfordert und letztlich auch eine Herzensangelegenheit ist, lassen sich viele Käufer auf eine entsprechende Vereinbarung ein, um sich ihr Traumhaus zu sichern.
Die für die Reservierung anfallenden Beträge sind zum Teil beachtlich und liegen meistens im vierstelligen Bereich.
In Fällen, in denen der Kaufvertrag zustande kommt, ergeben sich in der Regel keine Probleme, da die Reservierungsgebühr regelmäßig auf den Kaufpreis angerechnet wird. Anders stellt sich die Situation jedoch dar, wenn der Vertrag – aus welchen Gründen auch immer – nicht geschlossen wird. Der für die Reservierung geleistete Betrag verbleibt beim Makler, ohne dass der Kaufinteressent hierfür eine tatsächliche Leistung erhalten hätte.
Dieser Konstellation hat der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2010 in einem offensichtlich nicht ausreichend beachteten Urteil eine Absage erteilt. Das Gericht hat zwar nicht für alle Fälle, aber für die weitaus überwiegenden Fällen erklärt, dass eine Reservierungsgebühr nicht zulässig ist.
Zum einen sei schon gar nicht erkennbar, welche Leistung der Kaufinteressent für seine Zahlung eigentlich erhält. Letztlich verpflichtet sich der Makler maximal „zum Nichtstun“.
Der Bundesgerichtshof fasst dies damit zusammen, dass der Makler oder Verkäufer durch die zugesagte Reservierung in der Regel keine ins Gewicht fallende Verzichtsleistung erbringt. Auch kann der Kaufinteressent in der Regel nicht überprüfen, ob sich der Makler an seine Zusage wirklich hält. Zudem kann der Verkäufer unter keinem Gesichtspunkt gezwungen werden, an der Reservierung des Maklers festzuhalten. D.h. dass auch bei Zahlung der Reservierungsgebühr keineswegs sicher ist, dass der Kaufinteressent die Immobilie wirklich erhält.
Aus diesem Grund kann eine Reservierungsgebühr jedenfalls im Rahmen von vorformulierten Vertragsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden.
Schon früher hatte der BGH auch Bedenken zur Höhe der relevanten Reservierungsgebühr angemeldet: wenn hier Beträge in erheblichen Höhe (zwischen 10 und 15 % des Maklerentgeltes) verlangt werden, wird ein unangemessener Druck zum Erwerb der Immobilie ausgeübt. Dann kann eine Reservierungsgebühr nur vor dem Notar wirksam vereinbart werden. Nach diesen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes hätte man letztlich das Verschwinden der Reservierungsgebühr erwartet. Seltsamerweise und wohl in Unkenntnis dieser Rechtsprechung bleibt die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine immer wieder auftretende Vorgehensweise beim Immobilienkauf.
Für den Fall, dass die Vereinbarung unzulässig war, besteht die Möglichkeit, die geleistete Zahlung vom Makler zurückzufordern. Da nicht pauschal gesagt werden kann, dass alle entsprechenden Vereinbarungen unwirksam sind, bedarf es einer konkreten Beurteilung in jedem Einzelfall. Beispielsweise ist von großer Bedeutung, ob es sich um eine individualvertragliche Vereinbarung oder um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt.
Sollten Sie eine Reservierungsgebühr geleistet haben, wobei der Kaufvertrag über die jeweilige Immobilie nicht zustande gekommen ist, lohnt sich die fundierte juristische Beratung in jedem Fall – gerne stehen wir Ihnen hier mit unserer Erfahrung für eine erste Einschätzung und die spätere anwaltliche Vertretung zur Verfügung.
Wir freuen uns über Ihren Anruf!
Verfasser: Rechtsanwalt Peter Ewald
RA Peter Ewald ist Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Kuhn, Maistr. 12, 80337 München
