Außerordentliche Kündigung auch bei älteren Mietrückständen möglich
Der BGH hat eine seit längerer Zeit streitig geführte Diskussion darüber beendet, ob ein Zuwarten des Vermieters mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung bei Mietrückständen dazu führt, dass das Kündigungsrecht untergeht.
Der Fall
Zwischen den Mietvertragsparteien, einer Kirchengemeinde auf der einen Seite und deren ehemalige Küsterin als Mieterin auf der anderen Seite bestand Streit, ob das Mietverhältnis aufgelöst war.
Die Mieterin hatte im Februar und März 2013 die Mieten nicht bezahlt.
Die Vermieterin mahnte die Mieten im August 2013 an. Als Zahlung nicht erfolgte, kündigte sie im November außerordentlich das Mietverhältnis.
Das Problem
Grundsätzlich ist eine außerordentliche (=fristlose) Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gemäß § 543, 569 BGB dann möglich, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
Im Rahmen der Schuldrechtsreform hat der Gesetzgeber allerdings auch die Regelung des
§ 314 Abs. 3 BGB geschaffen, wonach generell der Berechtigte bei Dauerschuldverhältnissen (also Vertragsverhältnissen, die immer wieder Leistungs- und Zahlungspflichten hervorbringen) nur in angemessen kurzer Zeit ein Recht auf außerordentliche Kündigung ausüben kann.
Streitig war nunmehr, ob diese Vorschrift auch für das Mietrecht gilt, ob also das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses untergeht, wenn der Vermieter über längere Zeit auf fehlende oder verspätete Mietzahlungen nicht reagiert.
Ergebnis
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 13. Juli 2016 (Az: Vlll ZR 296/15) entschieden, dass die Verpflichtung des § 314 Abs. 3 BGB zur kurzfristigen Ausübung des Kündigungsrecht im Mietrecht nicht gilt.
Denn ansonsten – so der BGH – wäre der Vermieter gezwungen, dem Mieter immer unverzüglich zu kündigen, um nicht sein Recht zu verlieren.
Nach der Auffassung des BGH hätte dies in der Gesamtheit auch für die Mieter mehr Nachteile als Vorteile, da die Vermieter wesentlich schneller mit Kündigungen reagieren würden und müssten und daher die Nachzahlungsfristen letztlich verkürzt würden.
Auch Kündigungen bei älteren Mietrückständen bleiben möglich.
Das Kündigungsrecht geht nur dann unter, wenn der Vermieter dies verwirkt hat.
Dies erfordert neben einem Zeitmoment (längerer Zeitraum der Nicht-Ausübung) immer auch ein Umstandsmoment, also ein Verhalten des Vermieters, dass das Vertrauen auslöst, dass dieser nicht mehr von dem Kündigungsrecht Gebrauch machen wird.
Die reine Untätigkeit ist hierfür aber nur selten geeignet.
Für weitere Rückfragen und Detaildiskussionen stehen Ihnen RA Peter Ewald und RA Ulrich Scherer zur Verfügung.
