Mietrecht und Pachtrecht
Mietminderung wegen Betriebsschließung oder Betriebseinschränkung durch sog. Corona-Anordnungen oder -Verordnungen?
Die Rechtslage ist umstritten. Ob eine höchstrichterliche Klärung angesichts der Vielzahl von Sachverhaltskonstellationen erwartet werden kann, ist ebenfalls unklar.
Exemplarisch für die unterschiedlichen Rechtsansichten stehen die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt vom 2. Oktober 2020 (Aktenzeichen 2-15 O 23/20) und die Entscheidung des Landgerichts München I vom 22. September 2020 (Aktenzeichen 3O4495/20).
Während das Frankfurter Gericht davon ausgeht, dass eine staatliche Schließung oder Beschränkung von Verkaufsstädten wegen COVID-19 weder einen Mietmangel begründet, noch eine Teilunmöglichkeit und auch kein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegt, bejaht das Landgericht München I das Vorliegen eines Mietmangels, der nicht in den Risikobereich des Mieters falle. Unabhängig davon läge auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vor. Auf dieses Rechtsinstitut müsse allerdings nicht zurückgegriffen werden, da bereits das mietrechtliche Gewährleistungsszenario eine Kürzung der Miete erlaube. Nichts anderes würde sich aus dem Wegfall der Geschäftsgrundlage ergeben.
Bei Heranziehung bisheriger höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und, wie das Landgericht Frankfurt dies tut, Rechtsprechung des Reichsgerichts, dürfte die Tendenz dahin gehen, dass das Geschäftsrisiko, solange es nicht konkret mit der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts zu tun hat, den Mieter trifft. Denn die einschränkenden staatlichen Maßnahmen nach dem Infektionsschutzgesetz sind allgemeiner Natur und haben keinerlei Anknüpfungspunkte an die konkrete Beschaffenheit oder die konkrete Lage von vermieteten gewerblichen Räumen.
Eine Lösung könnte sich eventuell doch über die Anwendung der Rechtsregelungen zum Wegfall der Geschäftsgrundlage ergeben. Allerdings gibt es hier eine bereits ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die die Anwendung dieser Grundsätze als ausgeschlossen betrachtet, wenn die Lösung des Rechtsproblems bereits über die Risikoverteilung im Rahmen des sachlich eingreifenden Gewährleistungsrechts gefunden werden kann.
Es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshofs sich hier neu positioniert, zumal zwischenzeitlich die Regelung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im BGB kodifiziert wurde.
Wann ist anwaltlicher Rat lohnenswert?
Ob Eigenbedarfskündigung, Mieterhöhung oder Modernisierungsmaßnahmen anstehen, anwaltlicher Rat vor jedem Schritt bewahrt vor Fehlern und kann viel Geld sparen. Auch bei schweren Vertragsverletzungen, Mietrückständen, Mietmängeln wie Schimmel oder Heizungsausfall hilft die juristische Erstberatung vor anfänglichen Fehlern, die sich rächen können. Die Anmietung und Vermietung von Wohnungen und gewerblich genutzten Räumen, ob Industrie, Gewerbe, Handwerk, Büro, Gastronomie oder Garage, sollte daher juristisch abgesichert sein.
Selbst bei einvernehmlichen Regelungen wie dem Abschluss eines Mietvertrages selbst, der Vertragsverlängerung, der Optionsausübung, der Umsetzung indexierter Miete oder der Art der Mietsicherheit (Barkaution mit gesetzlicher Anlageverpflichtung, verpfändetem Sparbuch, Miet-Bürgschaft) erspart rechtzeitige kompetente Beratung viel Ärger und Kosten.
Konfliktreich ist häufig die Beendigung des Mietverhältnisses, egal ob durch Kündigung oder Zeitablauf. Die Erstellung eines Übergabeprotokolls erleichtert die Beweisführung, bereitet die Abrechnung der Kaution vor und hilft, die Verjährung von Schadensersatz im Blick zu behalten. Allerdings kann ein solches Protokoll auch nachteilig sein, unwirksame Vertragsklauseln heilen oder neue Pflichten begründen oder Rechte ausschließen. Ohne anwaltliche Beratung sollte ein Übergabeprotokoll deshalb nicht unterzeichnet werden.
