Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam
Schon lange existiert eine Diskussion um die sog. Quotenabgeltungsklauseln „oder Quotenklausel“.
Hintergrund ist folgender:
Der Vermieter verpflichtet den Mieter (was zulässig ist), die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Hierbei wird theoretisch angenommen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag aufgenommen wird – dass solche Arbeiten in regelmäßigen Abständen ausgeführt werden.
Tatsächlich wird in den meisten Fällen vom Mieter erwartet, dass er bei Auszug die Wohnung in renoviertem Zustand zurückgibt. Da dies aber nicht verlangt werden kann (unzulässige „Endrenovierungsklausel“), bleibt es bei der Verpflichtung, dass Schönheitsreparaturen in der Regel in bestimmten Fristen durchgeführt werden müssen.
Oft sind solche Fristen, in denen die Renovierung zu erfolgen hat, im Mietvertrag aufgenommen. Gebräuchlich (aber wahrscheinlich zu kurz) sind immer noch in den Mietverträgen Fristen von 3, 5 und 7 Jahren.
Aber was passiert, wenn der Mieter vorher, z.B. nach 2 Jahren auszieht? Dann sind die Fristen der Schönheitsreparaturen nicht verstrichen, der Mieter muss nicht renovieren.
In einer Vielzahl von Verträgen wurde für diese Fälle versucht, den Vermieter dadurch zu schützen, dass eine „Quotenklausel“ aufgenommen wurde: Der Mieter soll einen Betrag bezahlen, der einem Kostenanteil an den künftigen Renovierungskosten entspricht (also nach 2 Jahren 2/3, 2/5 bzw. 2/7 der Renovierungskosten). Er soll also mit einem Anteil, der dem verstrichenen Zeitraum entspricht, an den künftigen Renovierungskosten beitragen.
Diese Quotenklausel hatte der BGH ursprünglich, im Jahr 1988 grundsätzlich für zulässig erklärt und dies auch nochmals 2007 bestärkt.
Diese Rechtsprechung hat der BGH jetzt ausdrücklich aufgegeben. Denn letztlich – so der BGH – sei für den Mieter nicht mehr kalkulierbar, welche Kosten auf ihn zukommen würden. Mit dem Verbot der „starren Fristen“ durch die Rechtsprechung des BGH kann letztlich nicht mehr präzise festgestellt werden, wann der Zeitpunkt gekommen ist, zu dem die Renovierung erforderlich ist. Es ist nicht mehr anhand des Vertrages erkennbar, wie lange der Zeitraum ist, an dem der Mieter beteiligt werden soll. Letztlich kann bei Vertragsabschluss kein Mensch mehr kalkulieren, welche Zusatzkosten durch solche Klauseln auf den Mieter zukommen. Damit wird jedoch der Mieter unangemessen benachteiligt, weshalb die Klausel unwirksam ist.
Verfasser: Rechtsanwalt Peter Ewald
RA Peter Ewald ist Partner der Kanzlei E²S² Rechtsanwälte und Fachanwälte Ewald . Scherer . Geyer-Stadie . Kuhn, Maistr. 12, 80337 München
