Zweckentfremdungsrecht
Zweckentfremdungsrecht vermittelt nur begrenzte Eingriffsbefugnisse
Das für Landesrecht in Bayern oberste Verwaltungsgericht, der Verwaltungsgerichtshof München betont in seiner Rechtsprechung der letzten Jahre die begrenzten Eingriffsbefugnisse, die das Zweckentfremdungsrecht den Kommunen bei der Bekämpfung der Wohnungsnot übertragen hat.
Kern der Entscheidungen ist die Aussage, dass das Zweckentfremdungsrecht sich im „Bestandsschutz von Wohnraum“ erschöpft, zurückgehend auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (veröffentlicht in BVerfGE 65, 139, 142 f.).
Das Zweckentfremdungsrecht erlaubt also keine öffentlich-rechtliche Wohnraumbewirtschaftung (BayVGH, B. v. 20.01.2021 – 12 N 20.1706, LS 3 -, Rnr. 42 m.w.N.).
Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse müssen vom geregelten Sachbereich her geboten sein; sie dürfen nicht weitergehen, als der Schutzzweck reicht, dem die Regelung dient. Geht dem Wohnungsmarkt durch die Nutzung des Eigentümers selbst kein Wohnraum verloren, weil dieser ansonsten zum Dauerwohnen für andere, insbesondere dem Wohnungsmarkt, gar nicht zur Verfügung stände, besteht ein Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung (BayVGH, B. v. 26.07.2021, – 12 B 21.913 -, juris).
Das Wohnraumzweckentfremdungsrecht erlaubt weder eine öffentliche Wohnraumbewirtschaftung noch eine Prüfung der Angemessenheit des Umfangs einer Wohnnutzung (BayVGH, B. v. 23.03.2022, 12 CS 22.182 -, juris).
In vorgenannter Entscheidung betont der Bayerische Verwaltungsgerichtshof außerdem, dass die Nutzung einer Zweitwohnung schon gemäß der Gesetzeshistorie des Bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes selbst keine Zweckentfremdung darstellt. Nachdem eine Zweitwohnungsnutzung im selben Gebäude im Rahmen des Zweitwohnungssteuerrechts privilegiert sei, ergebe sich aus einem Erst-Recht-Schluss, dass im Einzelfall auch ohne bauliche Maßnahmen bei ausreichend objektiven Anhaltspunkten ein Eigentümer im selben Gebäude mehrere Wohnungen bewohnen kann, ohne unter das Zweckentfremdungsrecht zu fallen. Ist die Nutzung einer zweiten Wohnung allerdings nur marginal oder nur zum Schein, kann ein zweckentfremdungsrechtlich zu beanstandender Leerstand gegeben sein (BayVGH, B. v. 23.03.2022, 12 CS 22.182 -, juris).
Das Zweckentfremdungsrecht erschöpft sich im „Bestandsschutz von Wohnraum“, wie der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hier wiederholt entscheidet; es vermittelt deshalb kein Recht, bestimmte Wohnformen (hier sogenannte Co-Living-Konzepte) in ihrer „Wertigkeit“ zu definieren und gegenüber anderen, insbesondere solchen von längerer Dauer zu diskriminieren oder gar als „sozialschädlich“ anzusehen und deshalb als bekämpfungswürdig zu erachten (BayVGH, B. v. 15.07.2024, 12 B 23.2195 -; juris).
Gemäß vorgenannter Entscheidung wird dem Zweckentfremdungsrecht auch die Möglichkeit abgesprochen, aus generalpräventiven Gesichtspunkten heraus unerwünschte Nutzungen zu bekämpften bzw. zu untersagen.
_____________________________
Zusammenstellung von Ulrich Scherer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Stand 19.03.2025
Stand: Januar 2020; Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Der Europäische Gerichtshof billigt die Zulässigkeit der Regulierung von regelmäßigen Kurzzeitvermietungen von Wohnungen (und damit grundsätzlich Zweckentfremdungs-Regulierungen von Wohnraum) durch die einzelnen Mitgliedsstaaten bei Einhaltung rechtsstaatlicher transparenter Kriterien (EuGH, Urteil vom 22.09.2020, C-724/18 und C- 727/18).
Zeitweise Untervermietung einer Zweitwohnung ist keine Zweckentfremdung:
Das letztinstanzlich in Brandenburg zuständige OVG hat am 17.09.2020 entschieden, dass die Vermietung einer Zweitwohnung über Airbnb, in den Zeiten, in denen der Eigentümer oder Mieter diese nicht nutzt, keine Zweckentfremdung ist. Das Urteil (Aktenzeichen 5 N 36.17) ist rechtskräftig.
Das zentrale Argument des Senats überzeugt: Als Zweitwohnung steht der Wohnraum dem Miet-Markt sowieso nicht zur Verfügung, unterfällt somit nicht dem Schutzzweck des Zweckentfremdungsrechts. Denn der Wohnraum ist ja schon durch die (rechtlich zulässige) Zweitwohnungs-Widmung und -Nutzung dem allgemeinen Mietmarkt entzogen und nicht erst durch die zusätzliche Airbnb-Vermietung.
Allderdings:
Ob andere Oberverwaltungsgerichte, insbesondere der VGH München, das auch so sehen, ist ungewiss.
Insbesondere dürfte in Bayern sehr genau geprüft werden (und Nachweise verlangt werden), dass die (eigene) Zweitwohnungsnutzung nicht vorgetäuscht ist. Das kann u.U. die Pflicht zu weit reichenden Offenlegungen privater Verhältnisse mit sich bringen.
Stand: Januar 2019; Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Achtung Airbnb-Vermieter I: Die Kontrolle unversteuerter Einnahmen droht.
Das Bundeszentralamt für Steuern hat die irische Finanzverwaltung am Sitz von Airbnb aufgefordert, die persönlichen Daten der über Airbnb in Deutschland tätigen Vermieter mitzuteilen. Das Bundeszentralamt für Steuern wird die Daten voraussichtlich noch in 2018 erhalten und wird sie anschließend an die für die Vermieter zuständigen Finanzämter weiterleiten.
Bei der Airbnb-Vermietung stellen sich Fragen der Einkommenssteuerpflicht und der Umsatzsteuerpflicht. Hierbei gibt es Untergrenzen. Für viele Vermieter, die bislang ihre entsprechenden Einnahmen nicht versteuert haben ist dringend steuerliche Beratung geboten, ggf. besteht Handlungsbedarf, z.B. in Form einer Selbstanzeige, die vorsorglich noch in 2018 vorgenommen werden sollte.
Aus diesen Gründen empfehlen wir Airbnb-Vermietern dringend, sofort steuerlichen Rat bei einem Fachanwalt für Steuerrecht oder einem Steuerberater einzuholen.
Stand: Dezember 2018; Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
Freistaat Bayern und Landeshauptstadt München verschärfen das Zweckentfremdungsrecht
In Bayern ist am 01.07.2017 das verschärfte Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) in Kraft getreten. Die Landeshauptstadt München hat daraufhin auch Ihre Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) mit Wirkung vom 15.12.2017 angepasst und verschärft.
Kaum eine Kommune in Bayern, außer der Landeshauptstadt München, hat, soweit ersichtlich, von der Möglichkeit, eine Zweckentfremdungsatzung zu erlassen, Gebrauch gemacht.
Baurechtlich genehmigter Wohnraum darf somit in München, mit ganz wenigen Ausnahmen, nicht zu anderen Zwecken genutzt oder vermietet werden, als zu Wohnzwecken.
Die Stadt München möchte damit verhindern, dass der ohnehin knappe Wohnraum in München zu mehr der weniger gewerblichen Zwecken genutzt und oder vermietet wird. Angesichts lukrativer Einnahmemöglichkeiten droht dies vor allem durch die nicht nur vorübergehende, sondern planmäßige, letztlich ganzjährige Überlassung von Privatwohnraum an Touristen, Medizintouristen, Oktoberfestbesucher, Fußballfans und sonstige Gäste in der Landeshauptstadt München.
Aus diesem Grund hat die Stadt München auch ihr Personal aufgestockt und besondere Abteilungen gegründet. Die Internetportale werden mit Blick auf potentielle auf Zweckentfremdungsverstöße gecheckt und das Kontrollnetz wird verdichtet.
Abschrecken soll u.a. auch die erhöhte Bußgeldandrohung. Seit Ende 2017 können pro Wohnung Bußgelder bis zu einer Höhe von 500.00,– verhängt werden.
Unter anderem setzt die Landeshauptstadt München auch auf die Mithilfe der Bevölkerung, die aufgerufen wurde, Zweckentfremdungsverstöße auch anonym bei der zuständigen Behörde melden zu können.
Stand: September 2018; Verfasser: Rechtsanwalt Ulrich Scherer
